Vender sobre plano tiene una paradoja en el centro: le pides a alguien que tome la mayor decisión económica de su vida a cambio de algo que no puede visitar. No hay vivienda que enseñar, no hay ventana a la que asomarse. Todo lo que tiene para decidir es lo que tú le enseñes.

Por eso las promociones que se venden rápido no son necesariamente las mejores ni las más baratas: son las que convierten el proyecto en algo que se puede recorrer, imaginar y desear desde el primer día de comercialización.

Lo que vas a encontrar
dentro.

Las cinco piezas del paquete de preventa

Renders exteriores, interiores de las estancias que deciden, piso piloto virtual, planos amueblados y el dosier. Con el detalle de qué canal alimenta cada una — porque la regla que evita gastar de más es que cada imagen trabaje en al menos dos canales.

Cuántas imágenes según el tamaño

Una tabla con la composición habitual por tramos: hasta 5 viviendas, de 6 a 15, de 16 a 40 y más de 40. Y la regla de las tipologías, que es donde más presupuesto se desperdicia: no se renderizan todas, se renderiza la representativa y el resto va en planos amueblados.

El calendario hacia atrás desde el lanzamiento

Ocho semanas antes el encargo, seis la validación, cuatro el paquete completo, dos los portales en borrador. Con el aviso que casi nadie calcula: agosto y Navidad no cuentan como semanas laborables reales — y menos en tu empresa, donde las validaciones esperan a que alguien vuelva.

Para quién
la hemos escrito.

• Promotoras que preparan el lanzamiento de una promoción y quieren dimensionar bien la partida de material visual.
• Responsables comerciales que necesitan justificar internamente por qué el material importa.
• Comercializadoras y agencias que trabajan con obra nueva y quieren llegar a la promotora con criterio.
• Estudios de arquitectura que asesoran a su cliente promotor en la fase de comercialización.

Si prefieres calcular directamente el paquete de tu promoción concreta, tenemos también la calculadora de paquete visual, que te da la composición recomendada en treinta segundos.

Preguntas frecuentes

Conviene empezar aclarando de qué va esto, porque se confunden dos mundos distintos. Una cosa es el concurso de arquitectura, donde un jurado valora una propuesta de diseño. Y otra muy distinta es la licitación de obra pública, donde una constructora compite por ejecutar un proyecto ya redactado y quien evalúa es una mesa de contratación aplicando criterios tasados en el pliego.

Son clientes distintos, evaluadores distintos y —esto es lo importante— imágenes distintas. Confundirlos es el error que hace que muchas memorias técnicas incluyan renders bonitos que no suman nada.

Qué valora
una mesa de contratación.

En la oferta técnica no se puntúa la belleza. Se puntúan cosas como el conocimiento real de la obra, el programa de trabajos y las fases, la implantación y la logística, las afecciones al entorno y su mitigación, y las soluciones constructivas propuestas.

Todo eso se redacta en texto. Y todo eso se entiende diez veces mejor dibujado. Ese es el punto exacto donde la infografía entra a trabajar: no adorna la memoria, hace legible su contenido técnico.

El reparto que
casi nadie hace bien.

La guía detalla las cinco piezas que sí trabajan en una memoria: implantación de obra, secuencia de fases, esquemas de afecciones, axonometría de solución constructiva y una única vista de resultado final.

Fíjate en la proporción: cuatro de las cinco son técnicas y solo una es de resultado. Justo lo contrario de lo que suele incluirse cuando se encargan «unos renders para la licitación» sin pensar el papel de cada imagen.

El error de calendario
que cuesta la baja.

Encargar las imágenes cuando la memoria ya está escrita, dos días antes del cierre. Se producen con prisa y, sobre todo, desconectadas del texto — ilustran genéricamente en lugar de responder a criterios concretos. La guía incluye el calendario correcto, que arranca a la vez que la redacción.

El desarrollo completo está en el artículo sobre infografías 3D para licitaciones.

Preguntas frecuentes

Si trabajas en rehabilitación —como administrador de fincas, empresa de fachadas, arquitecto técnico o instalador de SATE— conoces la escena. Se convoca la junta, el técnico explica el sistema constructivo, se pasan unos presupuestos, y entonces habla el vecino del tercero: «¿y cómo va a quedar eso?». Nadie tiene una respuesta visual. Se vota. Y una obra de decenas de miles de euros se aplaza otro año.

El problema
de fondo.

Estás pidiéndole a un grupo de personas sin formación técnica que aprueben una derrama importante a cambio de un concepto abstracto: «SATE», «fachada ventilada», «mortero monocapa». Palabras que no significan nada para quien las oye por primera vez.

Todo eso está explicado en la memoria técnica. El problema es que la memoria técnica no la lee casi nadie, y en la junta solo hay veinte minutos.

La imagen convierte esa abstracción en algo que se decide con el estómago — que es como se decide de verdad en una junta. No sustituye a la documentación técnica: la hace comprensible para quien tiene que votarla.

Por qué este momento
es el de la rehabilitación.

• Las ITE desfavorables obligan. Cuando una inspección detecta deficiencias, el ayuntamiento emite requerimiento con plazo, y la inacción puede derivar en ejecución subsidiaria y sanciones.
• Las ayudas europeas de rehabilitación cambian la ecuación económica de muchas comunidades — pero exigen tramitar antes de iniciar las obras, lo que convierte la aprobación en junta en un cuello de botella con fecha.
• La normativa de eficiencia energética empuja a los edificios peor calificados a mejorar su envolvente en los próximos años.
• Y el argumento que convence a los indecisos: un edificio con ITE desfavorable sin resolver complica la venta y la hipoteca de sus viviendas. No es un gasto — es la defensa del valor del patrimonio de cada propietario.

Para quién
es esta guía.

• Administradores de fincas. Convierte juntas conflictivas en juntas resolutivas, y es un servicio diferencial que ofrecer a las comunidades que gestionas.
• Empresas de rehabilitación y SATE. De tres presupuestos con el mismo precio, gana el que enseña el resultado.
• Arquitectos técnicos y aparejadores. Facilita la aprobación del proyecto que redactas y reduce las reuniones necesarias para explicarlo.
• Comunidades de propietarios que quieran llegar a la junta con la decisión bien preparada.

El desarrollo completo del tema está en el artículo sobre renders para rehabilitación de fachadas.

Preguntas frecuentes

Los cuatro formatos
y su terreno.

Preguntas frecuentes

Por qué pesa cada cosa

La portada y el volumen de imágenes se llevan la mayor puntuación porque son lo que decide si tu anuncio recibe el clic. La primera imagen es la única que el comprador ve en la página de resultados, y el número de fotos transmite —guste o no— la solvencia de quien vende.

El tour virtual puntúa alto por un motivo distinto: no aumenta tanto los contactos como su calidad. Quien llama tras recorrer la vivienda llama para avanzar, no para preguntar cómo es. Menos visitas perdidas por operación.

Y los planos amueblados, que casi ninguna promotora incluye, responden la pregunta que todo comprador se hace y ningún render contesta: ¿cómo es exactamente mi vivienda?

La guía completa, con el orden recomendado del carrusel y los requisitos técnicos, está en renders para Idealista y Fotocasa.

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